15.01.2016

Zu ebener Erd' – Leben im Erdgeschoß

In innenhöfen sind auch Wohnungen im Erdgeschoß möglich. Foto: Betül Bretschneider

Verstaubte Türschilder, blinde Auslagenscheiben, Garageneinfahrten statt Schanigärten: Abseits der großen Einkaufsstraßen bieten Erdgeschoßzonen oft ein trostloses Bild. Doch gerade in Gründerzeitvierteln hat das Erdgeschoß auch viel Potential.


Das Erdgeschoß ist eine Übergangszone zwischen der Öffentlichkeit der Straße und der Privatsphäre des Hauses. Hier findet  man Lebensmittel- und Fachgeschäfte, kleine Handwerksbetriebe, Cafés oder Arztpraxen. Das Erdgeschoß ist die Auslagescheibe des gesamten Hauses und vermittelt einen ersten Eindruck der Immobilie und der gesamten Wohnumgebung.

Der Leerstand nimmt zu

Vermieter stellt die Erdgeschoßzone vor besondere Herausforderungen. Kleingewerbe sterben aus, große Einkaufszentren am Stadtrand machen dem Einzelhandel und den Nahversorgern starke Konkurrenz. Mit dem Verschwinden dieser traditionellen Nutzung aus dem Stadtbild sinkt auch der Marktwert der Geschäftsräume abseits der großen Einkaufsstraßen. Kleine Lokal können oft nur mehr temporär vermietet werden, und die Mieteinnahmen sinken. Als Folge nimmt der Leerstand in der Erdgeschoßzone zu, in manchen Straßenzügen und Innenstädten finden sich kaum mehr Geschäftslokale oder Gastronomiebetriebe.

Nicht nur Leerstand macht Stadtplanern Sorgen. Erdgeschoßzonen wurden zu Garagen umgebaut – nicht zuletzt um der Stellplatzverordnung genüge zu tun (was allerdings durch die  Neufassung der Stellplatzverordnung kaum mehr Thema ist), und hinter manchen verstaubten Auslagenscheiben verbergen sich Lager von Baufirmen. Diese Unternutzung wirkt sich auf das Image der Wohnumgebung äußerst negativ aus. Solche Straßen verleiten kaum zum Flanieren oder zu einem längeren Aufenthalt. Die Nachbarschaft wirkt ungepflegt und verödet. So kommt es zu einer Abwärtsspirale und zu noch mehr Leerstand. Eine Ressourcenverschwendung, meint Dr. Betül
Bretschneider, Architektin und Stadtforscherin von UrbanTransForm Research Consulting.

Stiefkind Erdgeschoß

In Gründerzeitvierteln wird seit Jahrzehnten viel investiert und renoviert. Erdgeschoß und Souterrain werden dabei aber oft vernachlässigt, so Bretschneider. Das betreffe auch die Bausubstanz: Das Erdgeschoß sei besonders von Feuchte, Salzausblühungen und Schimmel betroffen. Hinzu komme, dass seinerzeit, beim Bau von Gründerzeithäusern, der Fugenmörtel aus Sparsamkeitsgründen mit wenig Zement produziert worden ist. Dadurch würde die Standfestigkeit des gesamten Gebäudes geschwächt und dessen Lebensdauer vermindert.
Leerstand im Erdgeschoß beschleunigt den Altersprozess. Umgekehrt haben vermietete Räumlichkeiten – Lokale, Ateliers, moderne Werkstätten – positive Auswirkungen auf die Bausubstanz. Im Zuge von Adaptierungen wird das Mauerwerk trockengelegt und saniert, sogar einfaches Heizen und Lüften verbessert das Raumklima und wirkt Schimmel entgegen.
Es würde sich durchaus auszahlen, die Erdgeschoßzone zu revitalisieren, meint Bretschneider. Gerade Gründerzeithäuser haben viel Potential: Aufgrund der Raumhöhe von durchschnittlich 4 bis 5 Meter ist das Gründerzeit-Erdgeschoß (Sockelzone) sehr flexibel; hier sind eine Reihe unterschiedlicher Nutzungen möglich. Im Gegensatz dazu ist die Raumhöhe in Neubauten erheblich niedriger: Die Wiener Bauordnung schreibt eine minimale Raumhöhe von 2,50 m vor. Solche Räume können allenfalls als Müllraum, Fahrradabstellraum o. ä. genutzt werden. Hier lassen sich kaum großzügige Kaffeehäuser, weiträumige Geschäftslokale oder Räume für Kindergruppen unterbringen.
Während in Neubauten also die Nutzungsmöglichkeiten sehr eingeschränkt sind (und das für die ganze Lebensdauer des Gebäudes!) steckt in der modularen, kleinteiligen Bauweise gründerzeitlicher Viertel ein hohes Entwicklungspotenzial. Die Architektur ist von vornherein auf eine hohe Nutzungsvielfalt und Diversität ausgelegt. Dadurch wird es möglich, auf geänderte Rahmenbedingungen und gesellschaftlich-ökonomische Trends zu reagieren.

Neue Geschäftsformen suchen neue Räume

Das Milchgeschäft ums Eck, der Schuster, dem man bei der Arbeit zusehen kann, die kleine Drogerie, die als Familienbetrieb geführt wird – all das gibt es fast nicht mehr. Aber in den letzten Jahren sind auch viele neue Kleinunternehmen und Ein-Personen-Betriebe gegründet worden, die auf der Suche nach passenden, leistbaren Lokalen sind. Dazu zählen junge Architekten und Designer, hybride Formen von Verkaufs- und Gastronomiebetrieben oder Kunsthandwerker. Für sie bietet die Lage im Erdgeschoß den Vorteil, dass Laufkundschaft angezogen wird. Zu den potenziellen Nutzern zählen auch Beratungsinitiativen, Kindergruppen und andere soziale Einrichtungen. Begehrt sind vor allem „angesagte“ Nachbarschaften – in Wien z. B. die Bezirke Mariahilf oder Josefstadt – es werden aber laufend neue Stadtgebiete entdeckt und erschlossen. Im Struwerviertel in Wien Leopoldstadt – einer ehemals eher übel beleumundeten Nachbarschaft – stieg die Nachfrage nach freien Erdgeschoßobjekten in den letzten Jahren enorm, heute sind hier so gut wie alle brauchbaren Flächen belegt. Hier brachten der Bau der neuen Wirtschaftsuniversität und der U-Bahn einen Popularitätsschub.


Vermietbare Erdgeschoßlokale sollen ein gewisses Minimum an Ausstattung aufweisen – die Räume müssen zumindest beheizbar sein. Viele Mieter sind bereit, eine weitere Adaptierung selbst in die Hand zu nehmen. Voraussetzung dafür ist aber ein langfristiger Mietvertrag. Bei befristeten Verträgen besteht kaum Anreiz, die Räume zu sanieren.
Beim Thema der Miethöhe appelliert Bretschneider an Hausbesitzer, von überzogenen Erwartungen Abstand zu nehmen. Auch wenn die Einnahmen – im Vergleich zu vermietetem Wohnraum – geringer sind, profitieren Eigentümer von genutzten Erdgeschoßflächen durch den Schutz der Bausubstanz und einem gehobenen Marktwert als Folge der Aufwertung der Immobilie und der Lage. Um Start-up-Unternehmen anzuziehen, eignet sich das Modell der gestaffelten Miete. Hierbei wird ein geringerer Anfangsmietzins vereinbart, der sich zu bestimmten Zeitpunkten automatisch erhöht.

Wohnen im Erdgeschoß

In Amsterdam, Dublin oder Edinburgh sind Wohnungen im Erdgeschoß oder Souterrain ein alltägliche Anblick. Anders in österreichischen Städten – hier spielen Erdgeschoßwohnungen eine vernachlässigbare Rolle. Die Wiener Bauordnung sieht in Gebieten die im Flächenwidmungsplan als „Wohngebiet – Geschäftsviertel“ (WGV) ausgewiesen sind, ausdrücklich die Nutzung des Erdgeschoßes durch Geschäfte oder Gewerbebetriebe vor. Der Fußboden von Wohnungen muss hier mindestens 3,5 Meter über dem Gelände liegen.


Die Erdgeschoßzone ist aber nicht generell für das Wohnen unattraktiv. Junge Leute wären durchaus bereit, im Erdgeschoß zu wohnen, erläutert Bretschneider. Für sie wäre die Einsichtbarkeit ein vernachlässigbares Problem. Auch barrierefreie Wohnungen für ältere oder behinderte Menschen lassen sich im Erdgeschoß mit vergleichsweise geringem Aufwand realisieren. Ideal sind Erdgeschoßräume als Wohn-Atelier-Kombinationen: Die halböffentlichen Atelierräume sind zur Straße hin orientiert, während sich die Wohnräume zum ruhigeren Innenhof öffnen.

Weniger bürokratische Hürden und mehr Licht!

Attraktive, begrünte Innenhöfe sind ein wichtiger Anreiz für das Wohnen im Erdgeschoß. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Fenstergröße. Damit möglichst viel Tageslicht in die Wohnung gelangt, ist eine Vergrößerung der Fensterfläche empfehlenswert und meist auch technisch machbar. Adaptierungen dieser Art sind allerdings mit rechtlichen und bürokratischen Hindernissen verknüpft. Eine Lockerung entsprechender Bestimmungen ist für Bretschneider durchaus denkbar und wünschenswert.