27.06.2017

Wann wird es Zeit, das Haus zu sanieren?

Für jedes Gebäude kommt einmal die Zeit, in der größere Sanierungen  anstehen.

Der Zahn der Zeit nagt unaufhaltsam. Früher oder später müsse Teile eines Hauses ersetzt werden. Die Lebensdauer einzelner Bauteile kann höchst unterschiedlich sein und hängt von verschiedenen Einflussfaktoren ab. Vor einer Sanierung ist deshalb eine gründliche Bestandserhebung unerlässlich.


Ein modernes Haus besteht aus rund 20.000 verschiedenen Materialien – vom Ziegel über Holz, Glas und Beton bis zu verschiedenen Kunststoffen und Klebemitteln. Keines dieser Materialien hält ewig. Jeder Teil des Hauses ist einem Ermüdungs-, Verschleiß-, Verwitterungs-, Korrosions- und Degradationsprozess unterworfen. Ziegel zerfallen, Holz morscht und wird von Schädlingen befallen, und Beton kann – abhängig von der Qualität – zerbröseln. Selbst Glas – eines der beständigsten Materialien im Hausbau – kann erblinden. Kunststoffe altern auf vielfältige Art durch chemische oder mechanische Einflüsse. Früher oder später müssen Teile des Hauses ausgetauscht, ersetzt oder repariert werden.

Lebensdauer ist nicht gleich Lebensdauer

Nicht alle Teile eines Hauses altern gleich schnell, das ist einerseits abhängig vom Material, andererseits von der Beanspruchung bzw. von der Exposition. Zu unterscheiden ist hier zwischen der technischen und der wirtschaftlichen Lebensdauer eines Bauteils. Die technische Lebensdauer ist die Obergrenze der Haltbarkeit: Sie ist dann erreicht, wenn ein Bauteil nicht mehr nutzbar ist,  nicht mehr zu reparieren ist und ausgetauscht werden muss. Die wirtschaftliche Lebensdauer ist jene Zeitspanne, innerhalb der es günstiger ist, einen Bauteil zu warten und zu reparieren anstatt ihn gänzlich zu ersetzten. Die wirtschaftliche Lebensdauer ist in der Regel kürzer als die technische Lebensdauer. Hinzu kommt, dass auch modische oder rechtliche Gründe zu einem vorzeitigen Ersatz eines Bauteils führen können (modische bzw. baurechtliche Obsoleszenz im Unterschied zur ökonomischen bzw. technischen Obsoleszenz).

Wie lange Bauteile halten

Es gibt viele Einflüsse, die sich auf die Lebensdauer eines Bauteils auswirken. Dazu zählen Verarbeitungsqualität, Nutzungsintensität, Wartungsintervalle, Wetter und Mikroklima, Luftqualität etc. Wie lange ein Bauteil hält, ist deshalb niemals genau zu sagen. Die Literatur liefert allerdings einige Anhaltspunkte zur Lebensdauer, die auf Erfahrungswerten aus der Praxis basieren (Auswahl):

  • Massivbauwände (Ziegel, Beton): 100–150 Jahre
  • Wände in Holzmassivbauweise: 80–150 Jahre
  • Außenwand-Wärmeverbundsysteme: 30–60 Jahre
  • Außenwand-Fassade: 30–60 Jahre
  • Dachstuhl (Zimmermannskonstruktion): 60–100 Jahre
  • Ziegeldächer: 40–80 Jahre
  • Aluminiumdach:  30–50 Jahre
  • Dachrinnen (verzinkter Stahl): 20–40 Jahre
  • Dachrinnen, Aluminium: 30–50 Jahre
  • Dachflächenfenster (Holzrahmen): 30–45 Jahre
  • Dachflächenfenster (Aluminium): 50–60 Jahre
  • Dachflächenfenster (Kunststoff): 40–50 Jahre
  • Balkon (Stahlbeton): 60–100 Jahre
  • Balkon (Hartholz, behandelt): 50–80 Jahre
  • Innentreppen (Holz):  80–120 Jahre
  • Holzfenster: 30–60 Jahre
  • Aluminiumfenster: 40–60 Jahre
  • Kunststofffenster: 30–50 Jahre
  • Alu-Holz-Fenster: 40–50 Jahre
  • Fensterbeschläge: 20–35 Jahre
  • Haustür (Holz): 30–70 Jahre
  • Haustür (Kunststoff): 25–50 Jahre
  • Haustür (Aluminium):  40–60 Jahre
  • Innenputz: 50–80 Jahre
  • Parkett, Holzdielen: 30–70 Jahre
  • Laminat: 10–25 Jahre
  • Fliesen: 40–60 Jahre
  • Teppichboden (Synthetik / Wolle / Gemisch): 5–15 Jahre
  • Tapeten: 3–10 Jahre
  • Innenanstrich: 10–25 Jahre

 

Planunterlagen

für den Professionisten
Eine Sanierung ist ein kostspieliges Unterfangen und bedarf einer gründlichen Planung. Eine Bestandsaufnahme und Dokumentation sowohl des Bestandes als auch der Schäden ist eine gute Grundlage, auf der ein Sachverständiger eine professionelle Analyse und Planung aufbauen kann. Insbesondere achten sollten Sie auf feuchte Mauern, Schimmelbildung, den Zustand der Fenster, des Daches und des Dachstuhls. Eine gute Planungsunterlage sind sämtliche Dokumente (Baupläne, Rechnungen für Umbauten etc.), die Auskunft über die Konstruktion und die verwendeten Materialien geben.


In der Regel gibt es vom Gebäude einen so genannten Bauakt. Er sollte sämtliche Bauanträge und Baubewilligungen aus der Geschichte des Hauses versammeln. Der Bauakt liegt bei der Baubehörde auf, eine Einsichtnahme ist nur den Grundstückseigentümern erlaubt, und auch nur diesem (bzw. einer von ihm schriftlich beauftragten Person) ist es gestattet, Kopien zu erstellen.

Sofort sanieren oder noch zuwarten?

Um weiteren Verfall zu vermeiden sollten gewisse Sanierungsmaßnahmen nicht weiter aufgeschoben werden, sobald man den Bedarf entdeckt. Andere Maßnahmen erhöhen zwar den Komfort oder den Marktwert des Hauses, können aber auch später vorgenommen werden, ohne dass die Substanz eines Bauwerks darunter leidet.

Ein großer Bauteil-Zerstörer ist Wasser bzw. Feuchtigkeit. Die Sanierung eines alten Hauses beginnt daher meist damit, feuchte Keller trockenzulegen. Nicht jedes Vefahren ist in jedem Fall gleich gut geeignet. Wasser kann aber auch durch schadhafte Dachziegel, durch Ritze im Putz oder durch undichte Fugen an Balkontüren eindringen und dann sein zerstörerisches Werk verrichten.
Wirtschaftlich zu denken heißt auch, die Anschaffungskosten der Baumaterialien im Auge zu behalten. Dass – langfristig gesehen – das billigste nicht immer das günstigste ist, ist eine Binsenweisheit. Der „goldene Mittelweg“ ist allerdings nicht immer einfach zu erkennen. Hier müssen die Faktoren Anschaffungskosten, Lebensdauer und Wartungskosten miteinander abgeglichen werden.