23.02.2018

Fallstricken beim Kaufen, Sanieren und Bauen entgehen

Pfusch-am-Bau-Protagonist Günther Nussbaum zählt bereits zu den Stammvortragenden  beim Steiris chen Eigentümertag. Vergangenen September referierte er in der Stadthalle Graz vor Eigentümern und Vermietern über Stolpersteine beim Kauf einer gebrauchten Immobilie, gab Tipps und Tricks für das Sanieren und erklärte, wo es beim Hausbau Sparpotenzial gibt.

Wenn es um feuchte Wände, Schimmel oder Bausünden geht, hat Günther Nussbaum schon vieles gesehen. Aus seiner Praxis als Bausachverständiger zieht er die Bilanz: „Es gibt kein Haus, das keine Mängel hat.“ Umso wichtiger sei es, beim Kauf einer gebrauchten Immobilie ganz besonders sor gfältig zu sein und das Haus auf Herz und Nieren zu prüfen.

Beim Kauf von Privaten gilt nämlich nur eine eingeschränkte Gewährleistung. Gar keine Gewährleistung für vorhandene Schäden gibt es bei Immobilien, die als so genannter „Bastlerhit“ oder unter der Bezeichnung „renovierungsbedürftig“ verkauft werden. Hier gilt: Wie besichtigt, so gekauft.
Zwar findet sich in fast allen Kaufverträgen die Formulierung, dass Gewährleistung ausgeschlossen sei. Rechtlich ist dies nicht ganz haltbar: Unabhängig von dieser Klausel ist der Verkäufer nämlich dann sehr wohl für Schäden haftbar, wenn er nachweislich vom Mangel gewusst hat!

Die „geschminkte Leiche“

Nussbaum nennt ein Beispiel aus seiner Praxis: Ein gekauftes Haus stellte sich zwei Wochen nach Übergabe als „geschminkte Leiche“ heraus. Es gab keine Gebäudeabdichtung, Mängel wurden einfach übermalt oder sie wurden mit aufgeklebten Platten kaschiert. In diesem Fall war der Nachweis, dass der Verkäufer von den Mängeln gewusst haben muss, leicht zu erbringen.

Ein Plausch mit dem Nachbarn enthüllt feuchte Vorgeschichte

In einem anderen Fallwar der Keller des Hauses beim Kauf trocken und nicht zu beanstanden. Kurz nachdem die neuen Besitzer das Haus bezogen hatten, zog ein Unwetter über das Land und der Keller stand danach unter Wasser. Recherchen ergaben, dass dies auch in der Vergangenheit, etwa alle fünf Jahre, der Fall gewesen war: Ein Nachbar berichtete, dass die Vorbesitzer immer wieder über den überschwemmten Keller geklagt hatten. Der Nachweis, dass der Verkäufer von dem Mangel gewusst hatte, war also erbracht, und es kam zu einer Rück-abwicklung des Kaufes.

Nussbaum empfiehlt potentiellen Käufern daher, nicht nur den Zustand des Hauses zu kontrollieren, sondern sich auch in der Nachbarschaft umzuhören, ob es in der Vergangenheit Probleme gegeben hat.

Kann man feuchte Räume vermieten?

Ein klassisches Phänomen bei gebrauchten Häusern ist aufsteigende Feuchte. Häuser die älter als 50 bis 60 Jahre sind, haben in der Regel keine funktionierende Feuchtigkeitsabdichtung mehr. Deswegen ist das Haus noch lange nicht unbewohnbar, denn im Allgemeinen liegt der Verdunstungshorizont bei einer Vollziegelwand bei zwei Metern. Darüber kann man mit trockenem Mauerwerk rechnen. Aufsteigende Feuchte wird allerdings dann ein gröberes Problem, wenn sie an der Verdunstung gehindert wird. Zum Beispiel durch wasserundurchlässige Dispersionsanstriche, durch Fliesen an der Wand oder harte Zementputze auf der Außenfassaden.

Für Vermieter stellen feuchte Räume ein besonderes Problem dar. Um sie trockenzulegen, rät Nussbaum zu anerkannten Methoden wie dem Injektionsverfahren oder dem Einbau einer Horizontalsperre. Von exotischen Methoden, wie der „berührungslosen Umkehrosmose“, rät Nussbaum ab: Sie seien unwissenschaftlich und ihr Geld nicht wert.

Unter Umständen ist es auch möglich, Räume „feucht“ zu vermieten. Mit Feuchtraumputzen und Kalkfarben sowie Fußbodenheizung und Wohnraumlüftung sorgt man dafür, dass die Feuchte, die vom Boden ins Mauerwerk aufsteigt, auch wieder verdunstet, und dass die feuchte Luft abgeführt wird. Dies geht allerdings nicht ohne Einwilligung der Mieter, denn diese müssen sich auf die Situation einstellen: Indem sie im Winter
ordentlich heizen und keine Kästen oder andere Möbel direkt an die Außenwände stellen, welche die Verdunstung behindern würden. Hält man sich an diese Vorgaben, dann ist der Wohnkomfort nicht wesentlich eingeschränkt, und auf diese Art ist es auch möglich, Gründerzeitbauten im Sinne des Denkmalschutzes „sanft“ zu sanieren.

Risse – manchmal nur ein kosmetisches Problem

Wenn bei der Besichtigung eines Hauses Risse auffallen, ist dies nicht immer ein Zeichen für eine unbrauchbare Bausubstanz. Die Ursachen für Risse können sehr unterschiedlich sein. Im schlimmsten Fall deuten Risse darauf hin, dass sich das Haus setzt oder abrutscht. Risse können aber auch lediglich durch unterschiedliche Ausdehnungsverhalten verschiedener Bauteile verursacht werden. Im besten Fall sind diese Risse dann rein optische Phänomene ohne negativen Einfluss auf die Bausubstanz.

Alles Schlechte kommt von oben

Allfällige Probleme von Häusern zeigen sich oft am deutlichsten im Dachboden. Vor einem Ankauf rät Nussbaum daher immer zu einer Besichtigung insbesondere zu einer Kontrolle der Dampfsperre und der Wärmedämmung. Oft werden Dachböden jahrzehntelang nicht betreten und selbst der Vorbesitzer hat keine Ahnung von dessen Erhaltungszustand. Wenn hier saniert werden muss, können die Kosten in die zehntausende Euro gehen.

Bei Heizungs anlagen gilt: Schau genau!


Heizungen sind recht langlebig und überstehen unter Umständen mehrere Besitzerwechsel. Aber: Wenn bei einer alten Heizung einmal eine Kleinigkeit kaputt geht, kann es sein, dass der notwendigen Ersatzteil nicht mehr lieferbar ist. Im Extremfall muss dann die ganze Heizung ersetzt werden. Vor dem Kauf eines Hauses sollte man sich daher die Handwerkerrechnungen zeigen lassen, um nachzuprüfen, ob die Heizung regelmäßig gewartet wurde. Es ist auch nicht falsch, sich beim zuständigen Installateur zu seiner Einschätzung des Zustandes der Heizung zu erkundigen.

Altbauten: Was lange steht, hat sich bewährt

Um nicht mit hohen Sanierungskosten konfrontiert zu werden, gilt vor dem Ankauf eines alten Hauses Schillers Ratschlag: „Drum prüfe, wer sich ewig bindet.“ Nichtsdestoweniger bricht Nussbaum eine Lanze für den Gebäudealtbestand: „Das Raumklima in alten Häusern ist oft überraschend gut. Der größte Vorteil von einem alten Haus aber ist: Es hat sich bewährt! Es wird seit 50 oder 100 Jahren bewohnt und man kann davon ausgehen, dass die ‚Kinderkrankheiten’ beseitigt worden sind. Und je schlechter alte Häuser ausschauen, umso günstiger kann man sie kaufen.“

Renovierungsarbeiten: Es begann mit einer simplen Abdichtung …

Beim Renovierungsarbeiten steckt der Teufel oft im Detail. Nussbaum nennt einen klassischen Fall: Eine Hausverwaltung gibt die Sanierung einer undicht gewordenen Terrasse in Auftrag. Die Abdichtung wird rasch und kostengünstig erledigt. Aber es zeigt sich, dass die alte Wärmdämmung der Terrasse nicht mehr der aktuellen Wärmeschutzverordnung entspricht.

Die OBI-Richtlinien schreiben vor, dass bei umfangreichen Renovierungen die Wärmedämmung auf den heutigen Stand gebracht werden muss. Ob es sich bei der Terrassensanierung tatsächlich um eine umfassende Renovierung handelt und die Hausverwaltung deshalb auch die Dämmung aufstocken muss, ist letztlich eine Auslegungssache. Fragen dieser Art führen immer wieder zu Streit zwischen Mietern – die den höheren Wohnkomfort wollen – und Vermietern – welche die Sanierung letztlich zu zahlen haben – bzw. zwischen einzelnen Parteien von Wohnungseigentumsanlagen.

Entschließt sich die Hausverwaltung dazu, die Wärmedämmung auf den heutigen Stand zu bringen, ergeben sich neue Probleme: Die Dämmschicht ist nun um mehrere Zentimeter höher, da statt einer 12 cm hohen Schicht nun die vorgeschriebene 20 cm hohe Schicht verlegt wird. Der Boden kommt höher zu liegen, und nun entspricht die Höhe des Geländers nicht mehr den technischen Vorschriften. Das Geländer muss also erneuert werden. Auch die Türanschlüsse liegen nun zu tief. Es müssen also entweder die Türen höhergesetzt werden, oder es müssen dünnere Hochleistungs- bzw. Vakuumdämmplatten verlegt werden. Beides ist mit wesentlichen Kosten verbunden.

Die Hausverwaltung kann zwar argumentieren, dass diese Kosten unverhältnismäßig sind. Auf der anderen Seite steht das Argument, dass es im Zuge einer ohnehin notwendigen Sanierung vertretbar sei, die Dämmung anzupassen, da eine Dämmung zu einem späteren Zeitpunkt mit noch viel mehr Kosten verbunden wäre.

Nussbaum rät, umfangreiche Renovierungsvorhaben im Zweifelsfall immer von Planern, Architekten oder Sachverständigen prüfen lassen, um unerwartete Folgesanierungen und -kosten zu vermeiden.

Besser in gute Bauqualität investieren

Wenn es um Neubau geht, empfiehlt Nussbaum, keinesfalls an der falschen Stelle zu sparen. Das betrifft vor allem die ausführenden Firmen: Wer hier immer nur den Billigstbieter beauftragt, muss mit späteren kostenintensiven Sanierungen rechnen. Gespart werden kann anderswo. Zum Beispiel, indem man auf nicht unbedingt notwendige Türmchen, Erker und Balkone am Haus verzichtet. Besser sei es, schlicht zu bauen und dafür in guter Bauqualität. „Investiert man 80.000 Euro in höhere Bauqualität, spart man dadurch innerhalb von 50 Jahren rund 230.000 Euro an Erhaltungs- Energie- und Sanierungskosten“, rechnet Nussbaum vor.

Massivbau: Gute Qualität ist solide und langlebig -

Bessere Bauqualität bedeutet auch bessere Wärmedämmung. „Meine Empfehlung: Investieren Sie bei einem Ziegelmassivhaus in mehr Ziegel“, so Nussbaum. „Wände aus 50er Ziegel sind haltbarer als Wände aus 25er Ziegel mit zusätzlich aufgebrachter 25 cm starker Wärmedämmung“. Die lange Nutzungsdauer von Ziegelmassivwänden können man an alten Häusern ablesen: „Bei 40 Jahre alten Häusern ist oft noch der originale Mineralputz drauf. Und der hält noch einmal 20 Jahre lang. Hingegen: Wenn ein Wärmedämmverbund­system nicht wirklich erstklassig und 1a gemacht worden ist, muss das in 20 bis 30 Jahren saniert werden. Sie müssen also innerhalb von 80 Jahren die Fassade zwei bis drei Mal erneuern.“
Doch Vorsicht: Bei Massivbau ist es unabdingbar, auf die Professionalität der ausführenden Firmen zu achten. Die winddichte Ebene bei Ziegelkon­struktionen ist der Außenputz. Wird dieser durchbrochen, kriecht  die Kälte in die Wand. Bei Betonkonstruktionen könne man Problemzonen überdämmen. Bei Ziegelkonstruktionen ist dies nicht der Fall, hier müsse man sich jedes Detail genau überlegen. Deshalb Nussbaums Rat: „Suchen Sie sich eine gute Firma, die auch das Mauern beherrscht!“


Die Erfahrung zeige, dass es bei Holzhäusern weniger Kondensatschäden gibt als bei Ziegelmassivhäuser. Das liegt daran, dass es Installateure und Elektrikern bewusst ist, dass sie bei Holzhäusern auf die Dampfbremse achten müssen und diese nicht durch­trennen dürfen. Bei Ziegelmassivhäusern werde aber oft übersehen, dass der raumseitige Putz die Funktion der Dampfbremse übernehme. Wenn diese Ebene durchbrochen wird und Löcher in der Gebäudehülle entstehen, wird die feuchtwarme Raumluft an die Außenseite des Gebäudehülle gedrückt, die Luft kondensiert und durchfeuchtet das Mauerwerk.

Wie man beim Bauen sparen kann

Bauherren können vor allem in der Planungsphase sparen: Indem sie sich umfassend informieren, auf Messen gehen und sich mit Anbietern und Herstellen unterhalten.


„Wenn man genau weiß, was man will und was man sich leisten kann, zeichnet man einen Entwurfsplan, und erst mit diesem geht man zu den Professionisten und verlangt eine Kalkulation“, rät Nussbaum.
Fehler in der Ausschreibung können teuer werden. Nussbaum nennt ein Beispiel: Als Bauherr sollte man sich nicht darauf verlassen, dass bei Erdaushub eine Baugrubenabsicherung im Leistungskatalog inkludiert ist. Kommt der Bauherr erst spät darauf, dass ein solche fehlt, muss sie als Extra­leistung beauftragt werden. Wird die Baugrubenabsicherung hingegen noch vor Unterfertigung des Auftrags in den Leistungskatalog übernommen, kommt dies dem Bauherren erheblich günstiger.

Plädoyer für den Generalunternehmer

Nussbaum rät dazu, nach Möglichkeit ein einzelnes Unternehmen als Generalunternehmer zu beauftragen. Das kostet zwar mehr als wenn der Bauherr die einzelnen Gewerke selber koordiniert – der Generalunternehmerzuschlag beträgt üblicherweise 12 %. Allerdings kann der Generalunternehmer auch günstigere Verträge mit Stamm-Professionisten aushandeln, was den höheren Preis etwas relativiert. Vor allem aber ist man als eher unerfahrener Bauherr niemals mit allen Eventualitäten vertraut, die auf einer Baustelle auftreten könne.