25.02.2015

Neujahrsempfang der Immobilienwirtschaft in Graz

Die Grunderwerbsteuer sowie neu geregelte „Graubereiche“ im Wohnungseigentumsrecht und im Mietrechtsgesetz waren die zentralen Themen der Fachvorträge einer großen Veranstaltung, die vom ÖHGB Steiermark organisiert wurde.

Am 16. Jänner lud der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund Steiermark zum Neujahrsempfang der Immobilienwirtschaft in die Grazer Messe. Die Veranstaltung fand heuer zum ersten Mal im Rahmen der Häuslbauermesse statt und bot Interessierten als Mehrwert die Möglichkeit, sich über die neuesten Trends und Produkte der Bauwirtschaft zu informieren. An die 2.000 Teilnehmer bewiesen, dass dies gerne angenommen wurde und stellten dem ÖHGB Steiermark als Organisator dieser hochkarätigen Veranstaltung ein gutes Zeugnis aus.

(Kein) Pfusch am Bau

Günter Nussbaum, Experte der ATV-Sendung „Pfusch am Bau“ gab als Auftakt einen unterhaltsamen und gleichzeitig hochinformativen Einblick in den Alltag eines Bausachverständigen. Er zeigte, was bei Neubau und Sanierung schief gehen kann und gab Tipps, wie man Baufehler vermeidet.

Moderation

„Radio Steiermark“ Moderatorin Kathi Wenusch führte anschließend durch den Abend, bei dem aktuelle Steuer- und Rechtsfragen im Vordergrund standen. Dr. Alexander Klein, Obmann des Hausbesitzerbundes Steiermark, und Armin Egger, Vorstand Messe Graz begrüßten das Publikum. Bürgermeister Mag. Siegfried Nagl und WKO Präsident Ing. Josef Herk, schickten Glückwünsche für eine gelungene Veranstaltung.

Plädoyer für mehr Wettbewerb

Der Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesiterzbundes ÖHGB, Dr. Martin Prunbauer, betonte in seiner Begrüßungsrede, wie wichtig es sei, dass mit Veranstaltungen wie dieser die Interessen der privaten Vermieter in den Vordergrund gerückt werden. Privateigentum, vor allem auch Immobilieneigentum, sei zunehmend wichtig, werde auch zunehmend von verschiedenen Seiten bedrängt. Immobilieneigentum sei nicht nur die Grundlage für ausreichend Wohnraum – die Bedeutung reiche weit darüber hinaus. Es geht dabei um wirtschaftliche Aspekte, um das Baugewerbe, um Aspekte des Stadtbilds und der Umwelt.

In der Diskussion um ein neues Mietrecht und um „leistbares Wohnen“ fordert Prunbauer eine Versachlichung der Debatte. So gebe es Untersuchungen, die belegen, dass die Wohnkosten in Österreich deutlich unter dem Durchschnitt liegen. Verglichen mit anderen Ländern werde weniger für das Wohnen ausgegeben, aber überdurchschnittlich viel für Kultur und Gastronomie.

Statistiken zeigen, dass Ansprüche ans Wohnen und auch die Qualität der Wohnungen deutlich gestiegen sind. Lag die Pro-Kopf-Wohnfläche in Österreich im Jahr 1986 noch bei 23 m2 so betrug sie 2010 bereits 30 m2. Vor dreißig Jahren zählten lediglich 40 Prozent der Wohnungen zur Kategorie A. Heute beträgt dieser Anteil 92 Prozent. 1986 musste ein Industrie-Arbeiter 37 Stunden arbeiten, um die Monatsmiete für eine Kategorie-A-Wohnung zu verdienen. Dieser Wert ist mit heute 39 Stunden nicht wesentlich gestiegen.

Prunbauer betonte, dass es vor allem darum gehe, vorhandene Restriktionen am Markt auszuschalten. Diese würden zu bekannten Problemen führen, wie etwa schwarze Ablösen oder dazu, dass nicht mehr in die Qualität der Wohnungen investiert wird. Zu den Marktrestriktionen zählt Prunbauer vor allem Eintrittsrechte, die ein echtes Privileg für Mieter und damit eine Zweiklassengesellschaft schaffen. Durch Eintrittsrechte komme es zu Fehlbelegungen – es gibt keinen finanziellen Anreiz für Mieter, (zu) große Wohnungen aufzugeben und in kleinere zu ziehen.

Prunbauers Plädoyer: „Lassen wir mehr Wettbewerb zu! Die positiven Effekte des freien Marktes sieht man an Beispielen wie der Ex-DDR oder der Türkei, wo die Mieten freigegeben wurden. Dadurch sind die niedrigen Mieten gestiegen und die Spitzenmieten gefallen.“

Grunderwerbsteuergesetz

Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Dr. Stefan Drawetz von der Grazer Treuhand widmete seinen Vortrag dem Grunderwerbsteuergesetz. In diesem wurde die Bemessungsgrundlage zur Grunderwerbsteuer neu geregelt.

Prinzipell gibt es die Möglichkeit, Immobilien entgeltlich oder unentgeltlich zu erwerben. Typische unentgeltliche Erwerbe sind das Erbe und das Geschenk.

Sowohl bei Kauf als auch bei Schenkung und Schenkung auf Todesfall (Erbe) fallen Grunderwerbsteuern in der Höhe von 3,5 % an. Der Unterschied liegt in der Bemessungsgrundlage, also darin, wovon diese 3,5 % berechnet werden. Bei einem Erbe oder einer Schenkung berechnete sich früher die Grunderwerbsteuer aus dem dreifachen Einheitswert, das entspricht in aller Regel einem niedrigerem Wert als dem Verkehrswert. Diese Regelung hat der Verfassungsgerichtshof als verfassungswidrig aufgehoben und verlangt, dass entgeltliche und unentgeltliche Erwerbe steuerlich gleich behandelt werden sollten.

Beim Immobilienkauf hat sich dadurch nichts verändert: Hier dient als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer der Preis, den der Erwerbende gezahlt hat.

In den Fällen des unentgeltlichen Erwerbs dient der so genannte gemeine Wert als Bemessungsgrundlage. Der gemeine Wert entspricht dem Verkehrswert, also dem Preis der erzielt werden könnte, würde man die Liegenschaft unter ganz normalen Umständen an einen Fremden verkaufen.

Der gemeine Wert ist auch dann die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer, wenn die Liegenschaft zwar entgeltlich weitergegeben wurde, der Kaufpreis aber deutlich unter dem gemeinen Wert liegt. Diese Regelung wurde geschaffen, um Steuerumgehungen und Steuervermeidungen entgegenzuwirken. Sie wirft aber gleichzeitig eine Reihe von Fragen auf und schafft Rechtsunsicherheiten – zum Beispiel in Zusammenhang mit Kaufoptionen.  In diesem Zusammenhang wurde klargestellt, dass der Kaufpreis unter Fremden – also nicht unter Familienangehörigen – immer auch der gemein Wert ist.

Sowohl für entgeltliche als auch für unentgeltliche Übertragungen im Familienkreis gelten Familienbegünstigungen:

Allgemeine Familienbegünstigung: Hier gilt der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer, gedeckelt mit 30 Prozent des gemeinen Wertes. (Hintergrund der Deckelung: Es ist geplant, den Einheitswert anzuheben.)

Die Landwirte-Begünstigung ist am
1. Jänner 2015 in Kraft getreten: Bei Übertragung von landwirtschaftlichen Liegenschaftsvermögen innerhalb des Familienkreises gilt nur der einfache Einheitswert als Bemessungsgrundlage. Hintergrund: In der Einheitswert-Hauptfeststellung 2014 wurden für landwirtschaftliche Liegenschaften bereits neue Einheitswerte festgesetzt.

Zum begünstigten Familienkreis zählen Ehegatten bzw. eingetragene Partner oder Lebensgefährten (auch Anlässlich der Auflösung dieser Beziehung), Eltern, Kinder und Enkel sowie deren Partner (auch Adoptiv- und Stiefkinder). Hier kommt ein begünstigter Steuersatz von zwei Prozent zur Anwendung.

Immobilien als Wertanlage

Zahlt sich Liegenschaftseigentum als Wertanlage noch aus? Diese für Eigentümer grundlegende Frage wurde in Form einer Diskussionsrunde mit geladenen Experten diskutiert. An der Diskussion nahmen teil: Rechtsanwalt Dr. Gert Kleinschuster (Vorstand des Österreichischen Haus- und Grund-besitzerbundes  Steiermark), Wirtschaftsprüfer und Steuerberater
Dr. Stefan Drawetz (Leiter der Arbeitsgruppe „Steuerrecht“ beim ÖHGB), Immobilienentwickler Werner Gröbl und Mag. Karin Gutschi (111 gröbl Gruppe), KomR Christian Hrdliczka, (RE/MAX Österreich, Obmannstellvertreter WKW der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Wien) sowie Andreas Harrer von der Raiffeisen Landesbank Steiermark. Geleitet wurde die Diskussion von Kathi Wenusch.

Um das Resümee vorwegzunehmen: Ja, Liegenschaftseigentum zahlt sich als Wertanlage aus. Darin waren sich die Fachleute einig. Auch wenn die Steuerbelastung in den letzten Jahren sukzessive gestiegen ist, wie Dr. Drawetz einwarf.

Dr. Kleinschuster unterschied bei Immobilienbesitz zwischen der Immobilie als eigene Wohnversorgung oder eigener Betrieb und der Immobilie, mit der eine Rendite aus Vermietung oder Verpachtung erzielt werden soll. Im ersten Fall ist die Immobilie als Wertanlage angesichts der steigenden Immobilienpreise eindeutig positiv zu werten. Aber auch Vermieten und Verpachten sei immer noch attraktiv; es können Renditen von 3 bis 4 Prozent erwirtschaftet werden – das ist in den meisten Fällen mehr als bei einem regulären Sparguthaben.

Werner Gröbl wies vor allem auf den Faktor Standort für den Wert und die Rentabilität einer Immobilie hin. Wichtig sei, das Potential der Liegenschaft zu erkennen und Kundenwünsche zu berücksichtigen – zum Beispiel der Wunsch nach einer Terrasse oder viel Sonnenlicht.

Christian Hrdliczka sprach davon, dass sich die Nachfragekurve bei Immobilien langsam abflache. Toplagen verlieren langsam ihren Preis, mittlere Preislagen halten ihren Wert, das Potential liegt vor allem bei durchschnittlichen bis schlechten Lagen. In diesem Segment ist die Nachfrage hoch, es wird aber wenig neu gebaut.

Wohnungseigentumsrecht und Wohnrecht

FH Doz. Mag Christoph Kothbauer schloss den Reigen der Vorträge mit einem Blick auf das Wohnungseigentumsrecht und die Wohnrechtsnovelle 2015.

Der OGH erkannte im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) einen rechtlichen Graubereich, der das so genannte nicht verbücherte Zubehör des Wohnungseigentums betraf. Zum Zubehör zu Wohnungseigentum zählt man beispielsweise Kellerabteile, Dachbodenteile oder Gartenflächen, aber auch Kfz-Abstellplätze. Dass dieses Zubehör einer Wohneinheit zugeordnet ist, steht oft nicht im Grundbuch. Die Begründungsurkunde ist in diesem Fall der Wohnungseigentumsvertrag. Bisher war man der Meinung, dass dies rechtlich ausreichend sei, doch der OGH hatte diese Auffassung gekippt.

Als Lösung wurde im Gesetz der Hinweis eingefügt, dass sich Wohnungseigentum automatisch auf das Zubehör erstreckt, wenn sich dies aus dem Wohnungseigentumsvertrag eindeutig ergibt. Eine Eintragung im B-Blatt des Grundbuches ist nicht notwendig. 

Damit ist ein Problem gelöst, doch das nächste Problem ergibt sich aus dem Wort „eindeutig“. In vielen Fällen gibt es nämlich keine eindeutige Zuordnung. Ein Beispiel aus der Praxis: Man begründet Eigentum an einer Wohnungsanlage mit vier Erdgeschoßwohnungen. Diesen Erdgeschoßwohnungen sind jeweils Gärten vorgelagert. Diese Gärten sollen nun mit der Wohnung verbunden werden. Im Wohnungseigentumsvertrag steht lediglich jeweils „Wohnung 1 samt Garten“, „Wohnung 2 samt Garten“ usw. Das ist aber keine eindeutige Zuordnung: Theoretisch könnte ja zu Wohnung 1 jener Garten gehören, der vor Wohnung 2 liegt, und umgekehrt – auch wenn das sehr unwahrscheinlich ist. Um die Gärten eindeutig zuordnen zu können müssen in einem Plandokument die Topografien eingezeichnet und die Gärten eindeutig den Wohnungen zugeordnet sein. Unter Umständen hilft es, wenn die Gärten unterschiedlich groß sind – aber bereits bei zwei gleich großen Gärten ist eine „eindeutige Zuordnung“ nicht mehr möglich.

In Zusammenhang mit diesem Gesetz kam es parteipolitisch zu einem Kuhhandel. Im Gegenzug zur Neuregelung im Wohnungseigentumsgesetz sollte im Mietrechtsgesetz Klarheit bei der Thermenerhaltung geschaffen werden. Auch diese war bislang ein rechtlicher Graubereich: Bis 1. Jänner 2015 hatte es im Vollanwendungsbereich des Mietrechts keine zwingende Erhaltungspflicht des Vermieters gegeben. Dies hatte zur absurden Situation geführt, dass zur Reparatur einer kaputten Therme weder der Mieter noch der Vermieter verpflichtet war, der Mieter aber Mietzinsreduktion einklagen konnte, solange die Therme nicht funktionierte.

Mit 1. Jänner 2015 ist der Vermieter zur Erhaltung mitvermieteter Thermen, Boiler und „sonstiger Wärmebereitstellungsgeräte“ verpflichtet. Wichtig ist hier das Wort „mitvermietet“. Damit fallen jene Geräte aus den Erhaltungspflichten, die der Mieter angeschafft hat – sonst hätte der Vermieter Einrichtungen erhalten müssen, die sich der Mieter selbständig angeschafft hat.

Investitionen des Mieters in die Therme, die dieser vor dem 1. Jänner 2015 getätigt hat, müssen vom Vermieter nicht abgegolten werden. Zieht der Mieter aus, sind die Investitionen allerdings zu ersetzen, minus der Abschreibung. So muss der Vermieter für eine Therme, die der Mieter vor fünf Jahren installieren ließ, bei Beendigung des Mietvertrags 50 Prozent des Anschaffungspreises an den scheidenden Mieter zahlen.

Die Wartung der Thermen, Boiler und  „sonstiger Wärmebereitstellungsgeräte“ bleibt beim Mieter. Das war zwar auch bisher schon so, nun ist es aber auch in den erläuternden Bemerkungen schwarz auf weiß vermerkt. In Einzelfällen wird dies Probleme nach sich ziehen, zum Beispiel wenn im Zuge der Wartung ein Teil ausgetauscht werden muss. Der Mieter kann es sofort austauschen lassen und diesen Teil der Rechnung dem Vermieter vorlegen. Das Risiko dabei: Der Vermieter ist unzufrieden, da er selber ein billigeres Angebot eingeholt hätte oder weil er daran zweifelt, dass der Tausch überhaupt notwendig gewesen wäre. Lässt der Mieter den Teil nicht tauschen und informiert den Vermieter, können dadurch zusätzliche Kosten anfallen, da der Wartungstechniker noch einmal anfahren muss.

Kothbauer rät Vermietern, den Mietern psychologisch ein wenig Druck zu machen, die Wartung auch wirklich durchzuführen. So kann er ankündigen, in angemessener Zeit die Wartungsprotokolle zu kontrollieren. Das würde Mieter dazu veranlassen, eventuell versäumte Wartungen nachzuholen.

Eine Möglichkeit im Teilanwendungsberich des MRG wäre es, Mietern die Wartung abzunehmen und die Kosten in die Betriebskosten zu integrieren. Allerdings muss der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages die Wahl haben, entweder die Wartung selbst zu organisieren oder dies dem Vermieter zu übertragen. Dieser kann aber mit Anreizen argumentieren, etwa mit einem Preisnachlass, da der Wartungstechniker nur einmal für das ganze Haus anreisen muss.     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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