01.03.2015

(K)ein Pfusch am Bau

"Pfusch am Bau"-Experte Günther Nussbaum

"Pfusch am Bau"-Experte Günther Nussbaum

Baugutachter Günther Nussbaum, vielen bekannt durch seine ATV-Sendung „Pfusch am Bau“ war einer der Fachreferenten am Neujahrsempfang des ÖHGB Steiermark in Graz. In seinem Vortrag gab er einen Überblick darüber, was bei der Hausrenovierung schief gehen kann, wie man dies verhindert und worauf man bei Hauskauf und Renovierung achten sollte.

Renovieren ist kostspielig. Um Geld zu sparen versuchen viele Bauherren, möglichst viel in Eigenregie zu erledigen. Bausachverständiger Günther Nussbaum rät jedoch, grundlegende Arbeiten wie Mauern, Putzen oder Sanitärinstallationen unbedingt in die Hände von Profis zu legen. Wo man selber sehr viel machen kann, ist die Planung. Das beginnt bei Recherchen auf Messen und im Internet. Sie bilden die Grundlage für Entscheidungen darüber, was man eigentlich will und was man sich leisten kann. Auch für rechtliche Fragen ist das Internet eine gute Datenquelle.

Vorsicht ist bei Recherchen nach den richtigen Baumaterialien und nach der richtigen Bautechnik geboten. Hier ist das Internet ein Tummelplatz für allerlei Halbwahrheiten und einseitige Werbebotschaften. Nicht nur, dass Firmen auf ihren Websites die Vorzüge ihrer Waren und Dienstleistungen herausstreichen und Gegenargumente unter den Tisch fallen lassen – das erwartet man ja von einer Firmenpräsentation. Auch Foren, die auf den ersten Blick unabhängige Information bieten, sind voll einseitiger Information; teilweise werden solche Foren von Firmen professionell manipuliert.

Gewährleistung beim Gebrauchthauskauf?

Wer ein neues Haus kauft oder bauen lässt, hat die Garantie, dass alles dem Stand der Technik entspricht. Diese Rechtsicherheit hat man beim Kauf eines gebrauchten Hauses nicht. Was man erwarten darf ist, dass das Gebäude dem entspricht, was Sie sich beim Kauf sinnvollerweise vorgestellt haben. Nussbaum nennt ein Beispiel: Eine Familie zieht in ein Haus ein. Die Fassade ist neu, innen sind die Wände mit Gipsputz verputzt. Nun fängt es im Winter, nach starken Regenfällen, an zu schimmeln. Es stellt sich heraus, dass das Gebäude keinerlei Feuchtigkeitsabdichtung aufweist. Um das Haus trocken zu halten, muss die Familie kurz nach Einzug noch einmal 50.000 Euro in Abdichtungen investieren.

Zufällig erfährt der Familienvater bei einem Plausch mit dem Nachbarn, dass bereits die Vorbesitzer Feuchtigkeitsprobleme hatten. Der Verkäufer hätte also wissen müssen, dass das Haus feucht ist. Da er dies dem Käufer verschwiegen hat, strebt dieser eine Gerichtsverhandlung an. Das Gericht gibt dem Käufer recht und der Verkäufer muss die Sanierung zahlen: Er hat gewusst, dass das Haus feucht ist. Für den Käufer war dieser Umstand nicht sichtbar, dass die verputzten Wände zum Zeitpunkt des Kaufs makellos waren.  Es ist generell immer zu empfehlen, ein Haus vor dem Kauf von einem Fachmann begutachten zu lassen.

Alt, aber bewährt!

Mit alten Häusern – 100 Jahre alt oder älter – hat man in der Regel weniger Probleme als mit einem Neubau: Das alte Haus hat sich bereits Jahrzehntelang bewährt – Ausnahmen sind z. B. Elektroinstallationen – diese  müssen oft erneuert werden.

„Wir haben den Umgang mit der alten Bausubstanz verlernt“, sagt  Nussbaum. Da es vor 100 Jahren noch keine wirksamen Feuchtigkeitsabdichtungen gab, mussten Baumeister und Bauherren mit aufsteigender Feuchte umgehen. Zwar kommt es in diesen Häusern immer wieder zu Feuchtebelastung. Die Feuchte trocknet aber wieder und zurück bleiben Salze im Putz. Die Salze ziehen das Wasser aus der Umgebungsluft an – es kommt zu einer hygroskopischen Feuchtebelastung. Dieser kann man einfach Herr werden, indem man den Putz abschlägt und erneuert.

In alten Häusern sollte man sich auf wechselnde Feuchte einstellen. So sollte man den Putz luftdurchlässig halten und in Innenräumen keine Dispersionsfarben verwenden und keine Spanplattenmöbel direkt an die Wand stellen. Alte Möbel, etwa Kästchen aus der Biedermeierzeit, stehen immer auf kleinen, oft geschwungenen oder geschnitzten Füßchen. Das ist mehr als bloßer Zierrat: Die Füßchen dienen dazu, dass die Luft rund um das Möbel zirkulieren kann und die Wand dahinter gut belüftet wird. Auf diese Weise bekommt man die Mauerfeuchte in den Griff.

Ein altes Haus zu renovieren braucht Erfahrung und Wissen. Es ist nicht ganz einfach, geeignete Firmen zu finden. Nussbaums Tipp: „Gehen Sie zum Bundesdenkmalamt und fragen Sie dort nach Herstellern von Feuchtputzen, Kalkputzen und Farben und nach Firmen, die damit auch wirklich umgehen können.“

Vorsicht bei alten Heizkesseln!

Aufpassen sollte man beim Gebraucht-hauskauf auf die Heizanlage. Auch wenn die Heizkessel noch gut funktionieren, schon eine halbe Woche später kann es Probleme geben. Bei Heizkessel, die über 30 Jahre alt sind, hat man keine Garantie. Vielleicht fehlt nur ein Ersatzteil, aber dieser Ersatzteil wird schon lange nicht mehr hergestellt und ist auch nicht mehr aufzutreiben. Es bleibt nichts anderes übrig, als in eine neue Heizung zu investieren. Nussbaum: „Wenn sie ein Haus mit einem alten Kessel kaufen: Budgetieren Sie gleich einen neuen Kessel mit ein!“

Risse im Innenbereich

Risse können ein statisches Problem anzeigen. In vielen Fällen ist es aber nicht so dramatisch. Risse können zum Beispiel auftreten, wenn zwischen Kamin und Wand keine konstruktive Trennung (Trennfuge) ausgeführt wurde. Der warme Kamin dehnt sich stärker aus als die kühle Wand – es kommt zu Spannungen und Rissen. Dies ist aber relativ einfach behebbar, indem man nachträglich eine thermische Trennung einbaut.

Hausneubau – richtig geplant

Wie geht man vor, wenn man ein neues Haus bauen will? Als erstes sollte man sich ausgiebig informieren und sich darüber klar werden, was man eigentlich will. Eine Gasheizung? Eine Wärmepumpe? Oder soll das Haus überhaupt ein Plusenergiehaus werden?

Der nächste Schritt führt zum Planer oder zum Architekten mit der Bitte um eine Entwurfsplanung. Mit dieser sucht man einzelne Firmen auf – entweder auf Messen oder direkt im Geschäft. Der Entwurfsplan als Grundlage ist wichtig: Nur wenn man weiß, was getan werden soll, können Firmen seriöse Kalkulationen liefern.

Als nächstes folgt der Einreichplan. „Lassen Sie sich auf jeden Fall einen Ausführungsplan machen und engagieren Sie einen Architekten oder einen Generalunternehmer“, rät Nussbaum. „Sie sparen in der Regel kein Geld, wenn sie Firmen ohne Generalunternehmer selbst beauftragen. Welche Probleme bei der Koordination der Handwerker auftreten – das können Sie als Nicht-Profi gar nicht abschätzen.“ Auch bei Fertigteilhäusern ist es sinnvoll, einen Generalunternehmer zu beauftragen, wobei viele Fertigteilhausanbieter dazu übergegangen sind, alles aus einer Hand anzubieten.

Im Einreichplan stehen noch keine genauen Koordinaten, zum Beispiel für den Einbau von Fenstern. Diese findet man im Ausführungs- oder Polierplan. Der Polierplan sei für die Ausführung wichtig, von einer Detailplanung durch einen Architekten rät Nussbaum eher ab: „Ein durchschnittliche Architekt kann keine vernünftige Detailplanung anbieten. Dazu müsste er  Handwerksmeister in zehn verschiedenen Gewerben sein.“ Anders ist dies bei großen Bauvorhaben: Da arbeite der Architekt mit einem Team aus Fachplanern zusammen.

Nicht unterschätzen sollte man die Sicherheit am Bau. Laut Bauarbeitenkoordinationsgesetz ist der Bauherr oder die Baufrau dafür verantwortlich. Diese Agenden sollen unbedingt vertraglich weitergegeben werden. „Verhandeln Sie das in den Preis hinein!“ rät Nussbaum. „Noch besser wäre es, wenn sie eine externe Firma mit der Sicherheit auf der Baustelle beauftragen.“

Wärmedämmung – rechnet sich das?

Inwieweit sich eine Fassade mit Vollwärmedämmung rentiert, darüber gibt es unterschiedliche Meinungen. Bei einem Neubau rät Nussbaum zu einem Ziegelmassivbau, das spart eine zusätzliche äußere Wärmdämmung. Ein Massivbau mit 50er Ziegeln ist energetisch mit einem vollwärmegedämmten Haus vergleichbar. Allerdings muss sehr sorgsam geplant und gebaut werden, sonst entstehen Wärmebrücken. Bei der Holzriegelbauweise und beim Holzrahmenhaus sei es heute selbstverständlich, dass man die Dampfbremse niemals durchschneiden soll, wenn man zum Beispiel eine Steckdose setzt. Beim Ziegel-Massiv-Haus ist dies noch nicht so selbstverständlich. Beim Ziegelhaus ist der Putz die luftdichte Ebene. Immer wenn der Putz durchstoßen wird, muss danach wieder luftdicht abgedichtet werden.

Aber auch einem Wärmedämm-Verbundsystem (WDV) kann der Bausachverständige einiges abgewinnen: „Wenn es gut gemacht ist, hält so ein Wärmedämm-Verbundsystem problemlos 50 Jahre. Leider ist eine professionelle Montage keine Selbstverständlichkeit mehr. Die Gewerbeordnung wurde ziemlich aufgeweicht, mit der Folge, dass heut Firmen Wärmedämmsysteme montieren, die vor zwei Jahren lediglich Räume ausgemalt haben“.  Ein WDV sei fehleranfällig. Man sollte auf keinen Fall den Bestbieter beauftragen und jeden Schritt hinterfragen und kontrollieren

: Wer ein altes, feuchtes Haus wärmedämmt, tut sich nichts Gutes! Auch das Dämmen einer Fassade, die völlig in Ordnung ist, wird sich nicht amortisieren. Nun ist allerdings die Amortisation nur ein Argument von mehreren. Eine Dämmung bringt ja nicht nur Energieeinsparung sondern auch mehr Wohnkomfort, zum Beispiel bei kalten Wänden. Dieses Plus an Lebensqualität kann man nicht mit Geld aufwiegen.

Wenn eine Fassade renovierungsbedürftig ist und vielleicht auch die Fenster getauscht werden müssen, dann lohnt sich eine Wärmedämmung. Das Haus muss dann ohnehin eingerüstet werden, diese Kosten kann man also auf andere Posten aufteilen.

Schwere Dämmstoffe – Mineralschaum, Steinwolle oder Ökodämmstoffe – haben Vorteile gegenüber Styropor, kosten aber auch mehr. Dass durch Dämmmaterial die Wand am Atmen gehindert wird, verweist Nussbaum ins Reich der Mythen: „Der Wasserdampfdiffusionsdurchgang muss stimmen, aber das hat wenig Einfluss auf das Raumklima. Das einzige, was Einfluss aufs Raumklima hat, sind die ersten paar Millimeter der inneren Oberfläche.“

 

Ein Problem der WDV ist Kondenswasser. Wegen der geringeren Wärmespeicherfähigkeit des Dämmmaterials kühlt die Fassade rascher ab, die Zeit, in der Kondenswasser an der Fassade haftet, ist länger. Dadurch kann es zu Algenbefall kommen. Die Hersteller von Farben und Putzen reagieren darauf, indem sie ihren Produkten algizide und Fungizide Stoffe zusetzen. Biozide müssen leicht löslich sein, sonst wirken sie nicht, als Folge werden sie von Wind, Wetter und Regen rasch ausgewaschen. Nach drei Jahren ist ihre Wirkung verpufft und zusätzlich belasten die ausgeschwemmten Biozide die Umwelt. „Als Verbraucher sollte man ein wenig Druck auf Hersteller ausüben“, meint Nussbaum. „Wenn man konsequent nach Baustoffen fragt, die frei von schädlichen Zusätzen sind, kommt dies irgendwann bei den Herstellern an. Man kann bereits einen Trend zurück beobachten und es werden wieder Farben mit weniger Zusätzen angeboten.“

Warnung vor Billigangeboten

Wenn man mit einem echten Baumeister baut, darf man erwarten, dass man bei allen auftretenden Problemen gut beraten wird. Allerdings sind nicht alle Baumeister auch „echte Baumeister“, warnt Nussbaum. Es ist relativ einfach, eine Firma zu gründen und auch ohne jede Baustellenerfahrung zum „Baumeister“ zu avancieren. Auch Billigbieter sind ein zweischneidiges Schwert. Manchmal kommt es vor, dass eine Firma einen Auftrag billig annimmt, weil sie gerade keinen anderen hat. Wenn zwei Monate später ein lukrativer Auftrag hereinkommt, wird die Firma auf der „billigen“ Baustelle wenig Ehrgeiz entwickeln, möglicherweise kommt die Arbeit sogar zum Stillstand.

Preisverhandlungen sind sinnvoll, wenn man weiß, dass unverschämt hoch angeboten wird. Das kommt zum Beispiel bei Messen vor, wo eine Firma 50 Kunden auf einmal Angebote stellen soll. In diesem Fall kann es sich die Firma leisten, hoch zu bieten. Nachlassen kann man ja immer noch ...