16.05.2022

Immobilieneigentum – Update 2022

Am Freitag, dem 29. April 2022, fand der 8. Haus- und Wohungseigentümertag des Zentralverbandes Haus und Eigentum statt – den Umständen geschuldet als Online-Veranstaltung.

ÖHGB-Präsident Dr. Martin Prunbauer sprach die einleitenden Worte und begrüßte die Teilnehmer des 8. Haus- und Wohnungseigentümertages. Sein besonderer Dank ging an Frau Mag. Nadja Strobl, juristische Mitarbeiterin des Zentralverbandes, für die Organisation des Eigentümertages.

Vermieter müssen sich bei der Ausübung ihrer Tätigkeit mit immer mehr und immer komplexeren Sachverhalten auseinandersetzen. Prunbauer erwähnte in seiner Eingangsrede einige dieser aktuellen „Schauplätze“: Die Wertsicherung der Richtwertmiete, die Diskussion rund um „Raus aus dem Öl und aus dem Gas“ – befeuert durch den Krieg in der Ukraine – und die CO2-Bepreisung. Es ist gelungen, dass der CO2-Preis nicht vom Vermieter sondern vom Mieter bezahlt werden soll, der ja letztlich über den Verbrauch bestimmt. Kurz ging Prunbauer auch auf die aktuelle Diskussion über eine Leerstandsabgabe ein. Der ÖHGB-Präsident bezeichnet sie als „reine Showpolitik“. Bezeichnenderweise habe der Bund eine Leerstandspolitik bislang abgelehnt.

Mag. Roman Ressler, der „Hausjurist“ des Zentralverbandes, übernahm die weitere Moderation und führte souverän durch den prallvoll mit Informationen gefüllten Vortragsreigen.

„Unser grundsätzliches Anliegen ist nicht nur die Erhaltung der Häuser, sondern darüber hinaus deren Verbesserung“, erklärte Ehrenpräsident KommR Dr. Friedrich Noszek die Mission des Verbandes. Haus- und Wohnungsbesitzer seien durchaus gewillt, Verbesserungen am Bestand durchzuführen. Diese müssen allerdings auch finanzierbar sein und vor allem sollte auf die Eigentümer kein Zwang ausgeübt werden.  Zum Thema „Sanieren“ gab Noszek den Rat, rechtzeitig zu planen. Dies sei in Zeiten steigender Rohstoffpreise und langer Lieferfristen ein Gebot der Stunde.

Mag. Andreas Grieb, Richter des Landesgerichts für Zivilsachen, berichtete in seinem Vortrag von aktuellen höchstgerichtliche Entscheidungen im Wohnrecht. Für eine tiefergehende Analyse der Entscheidung verwies Grieb auf das Handout, das den Teilnehmern des Eigentümertages im Anschluss an die Veranstaltung zugesandt wurde.

MMag. Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilientreuhänder ÖVI und der ÖVI Immobilienakademie, erläuterte ausführlich die Konsequenzen des Bestellerprinzips bei der Maklerprovision. Die voraussichtlich mit 1. Jänner 2023 in Kraft tretende Novelle zum Maklergesetz werfe mehr Fragen auf als sie Antworten gebe, meinte Holzapfel. Sie beherberge auch einige Fallstricke für Vermieter. Als Vertreter des ÖVI gab er Vermietern den Tipp, die Wohnung möglichst professionell auf den Markt zu bringen und nicht am falschen Fleck zu sparen: „Ein, zwei Monate weniger Leerstand, und Sie haben die Maklerprovision herinnen.“

RA Mag. Wolfgang Ruckenbauer, Vizepräsident Zentralverband Haus und  Eigentum zog in seinem Vortrag eine Parallele zwischen der Immobiliensituation nach dem Zweiten Weltkrieg und der Situation heute. Nach dem Weltkrieg lag ein Großteil des Hausbestandes in Schutt und Asche. Man machte sich darüber Gedanken, wie man den Hausbestand wieder aufbauen könnte. Auch heute müsse der Baubestand in seinen grundlegenden Ausformungen neu grdacht werden. Grund dafür sei die Klimapolitik.  Der Gesetzgeber schlage heute aber andere Wege ein als der Gesetzgeber nach dem Zweiten Weltkrieg. Damals sei es ein allgemein akzeptierter Grundsatz gewesen, dass die gesamte Gesellschaft sich am Wiederaufbau beteiligte. Ein Instrument dafür sei die Wohnbauförderung gewesen. Volksvermögen sollte nicht verloren gehen, deshalb wurden Lasten sozial verteilt. Der Gesetzgeber denke heute nicht mehr so an den Eigentümer wie der Gesetzgeber nach dem Krieg. Erwähnung finde der Eigentümer dort, wo er Geld zahlen soll, wo er ansparen soll und wo er es ausgeben soll. Mit der Wohnrechtsnovelle 2022 sollten umweltpolitische Ziele im Immobiliensetor umgesetzt werden.

Thomas Henschl, technischer Referent des Österreichischen Verbandes für Elektrotechnik und Christian Bräuer, Landesinnungsmeister Wien für Elektro-, Gebäude-, Alarm- & Kommunikationstechnik, referierten in einer Doppelconference über elektrische Niederspannungsanlagen im Bestand und gaben Einblicke ins Elektrotechnikgesetz und in die Elektrotechnikverordnung 2020. Besonderen Wert legten sie auf Fragen der Prüfung und der Haftung, auf Prüfberichte und Dokumentation, insbesondere wenn sich Änderungen in der Nutzung der Wohnung ergeben. Nicht nur die verwendete Leistung sei zu berücksichtigen, auch neu installierte Geräte und Beleuchtungskörper beeinflussen die Auslegung der Anlage. Zum Beispiel könnten hochfrequente Ströme und Magnetfeder Einfluss auf die Funktionsfähigkeit vorhandener FI-Schalter haben.

Als Kenner des Wiener Althausbereiches referierte SR DI Ernst Schlossnickel von der Stadtbaudirektion Wien über die Wiener Bauordnungsnovelle 2021. StB. Univ. Lekt. Mag. Bernhard Woschnagg, MSc (Stingl – Top Audit) fasste im Anschluss daran die wichtigsten steuerlichen Änderungen zusammen, wie die ökologische Steuerreform, Nachschärfungen und Klarstellungen bei der beschleunigten AfA und Umsatzsteuer bei ausländischen Vermietern sowie bei der Eigentumsübertragung.

Rat Mag. Christian Zenz, LL.M. vom BM für Digitalisierung & Wirtschaftsstandort, Leiter der Abteilung V/7 Wohnungs- und Siedlungspolitik, erklärte ausgewählte Kapitel aus dem Heiz- und Kälteabrechnungsgesetz. Dieses HeizKG sei außerordentlich komplex, weil die Abrechnung von bezogener Kälte und Wärme – anders als bei  Strom – nicht einfach nach dem Verbrauch geschehe. So müsse zum Beispiel berücksichtigt werden, dass Eckwohnungen einen höheren Bedarf an Wärmezufuhr haben um die Wohnung auf einem gleichen Wärmelevel zu halten wie die Nachbarwohnung, die auf vier Seiten von anderen beheizten Wohnungen umgeben ist.  Das HeizKG versucht, eine gewisse Energiegerechtigkeit auf der einen Seite einzuführen und auf der anderen Seite die Nutzer zu einer rationalen und sparsamen Energieverwendung zu bringen.

Mit seinem Vortrag über aktuelle Entwicklungen im Bereich der Kurzzeitvermietungen rundete Univ.-Prof. Dr. Helmut Ofner, LL.M. von der Rechtswissenschaftlichen Fakultät der Universität Wien die wertvolle Informationsveranstaltung ab.