Eine Sanierung planen – die ersten Schritte

Irgend­wann kommt jedes Gebäu­de in die Jah­re und muss saniert wer­den. Das ist nicht nur eine finan­zi­el­le Ange­le­gen­heit. Eine Sanie­rung umfasst vie­le ein­zel­ne Maß­nah­men, die auf­ein­an­der auf­bau­en und von­ein­an­der abhän­gig sind. Durch­dach­te Pla­nung ist des­halb unum­gäng­lich.

Es gibt Häu­ser, die meh­re­re hun­dert Jah­re alt sind. Vie­le von ihnen wer­den immer noch bewohnt. Die­se Häu­ser haben Wind und Wet­ter getrotzt, Erd­be­ben und Feu­ers­brüns­te über­stan­den, Krieg und Revo­lu­tio­nen über­lebt. Das wäre nicht mög­lich gewe­sen, hät­ten Besit­ze­rIn­nen und Bewoh­ne­rIn­nen nicht lau­fend in die Erhal­tung des Gebäu­des inves­tiert. Ein Gebäu­de in Schuss hal­ten heißt, stän­dig dar­an arbei­ten.

Ein Gebäu­de altert nicht gleich­mä­ßig. Man­che Mate­ria­li­en ver­schlei­ßen schnel­ler als ande­re. Schlecht ver­ar­bei­te­te Tei­le des Hau­ses müs­sen frü­her repa­riert oder ersetzt wer­den. Die Lebens­dau­er eines Hau­ses ist zudem von wei­te­ren Fak­to­ren abhän­gig: von Wet­ter­be­din­gun­gen, Kli­ma und Expo­si­ti­on. Feuch­tig­keit, Tem­pe­ra­tur­schwan­kun­gen und UV-Strah­len las­sen das Gebäu­de schnel­ler altern. Auch die Art und die Inten­si­tät der Nut­zung spielt eine Rol­le. Wie oft eine Sanie­rung oder Moder­ni­sie­rung nötig ist, und wel­che Tei­le am drin­gens­ten erneu­ert wer­den müs­sen, ist also vom Ein­zel­fall abhän­gig. Das macht auch die Sanie­rung anspruchs­voll – ihr muss eine gründ­li­che Ana­ly­se des Bestands und eine sinn­vol­le Pla­nung vor­aus­ge­hen.

Offen­sicht­li­che und ver­deck­te Män­gel
Die Ana­ly­se des Gebäu­des beginnt mit einer Sich­tung rele­van­ter Unter­la­gen – so kann man sich einen Über­blick dar­über ver­schaf­fen, was bis­her saniert wur­de, und wel­che Maß­nah­men vor­aus­sicht­lich in nächs­ter Zeit auf Sie zukom­men wer­den.
Es folgt ein gründ­li­cher Augen­schein durch den Eigen­tü­mer bzw. die Eigen­tü­me­rin. Dabei tritt Offen­sicht­li­ches zuta­ge: ein undich­tes Dach, Fens­ter, die moder­nen Anfor­de­run­gen nicht mehr genü­gen, Feuch­tig­keit an Wän­den und an der Decke. Ande­re Schä­den sind nicht so offen­sicht­lich. Z.B. Män­gel bei Elek­trik, Was­ser­lei­tun­gen oder Hei­zungs­an­la­ge. Auch hin­ter Tape­ten und Abde­ckun­gen oder unter Fuß­bö­den kön­nen Schä­den lau­ern.

Im Zuge einer Bege­hung las­sen sich auch Din­ge notie­ren, die weni­ger dring­lich und im bes­ten Fall nur ästhe­ti­scher Natur sind. Die­se kön­nen – müs­sen aber nicht – im Zuge einer umfas­sen­den Sanie­rung geän­dert wer­den.

Unver­zicht­bar ist eine fach­li­che Ener­gie­be­ra­tung. Vor allem dann, wenn es um eine ener­ge­ti­sche Rund­erneue­rung geht. Hier flie­ßen vie­le Aspek­te mit ein, die mit­ein­an­der ver­netzt sind: von den Fens­tern über die Fas­sa­den­däm­mung bis zur Heiz­an­la­ge. Fach­li­che Bera­tung – inklu­si­ve Infor­ma­ti­on über För­der­mög­lich­kei­ten – ist hier unver­zicht­bar,

Was kommt zuerst?
Den Anlass zu einer Sanie­rung lie­fert oft ein offen­sicht­li­cher Man­gel am Haus, wie ein ein kaput­tes Dach oder ein ver­al­te­tes Heiz­sys­tem. Das kann auch der Anstoß sein, eine umfas­sen­der Sanie­rung in Angriff zu neh­men. Oft aber ist eben dies momen­tan nicht mög­lich – aus finan­zi­el­len oder ande­ren Grün­den.

Scha­dens­be­he­bung hat in jedem Fall Vor­rang. Nur: Mög­li­cher­wei­se wer­den damit Fak­ten geschaf­fen, die sich mit einer spä­te­ren Gene­ral­sa­nie­rung nicht ver­ein­ba­ren las­sen. Zum Bei­spiel, weil man beim neu ein­ge­deck­ten Dach nicht auch gleich ent­spre­chend iso­liert hat. Dann ist der ener­ge­ti­sche Zustand des Hau­ses schlech­ter als er eigent­lich sein müss­te, und eine neue Heiz­an­la­ge, die ein paar Jah­re spä­ter not­wen­dig wird, muss grö­ßer dimen­sio­niert wer­den als nötig. Es wer­den also Fak­ten geschaf­fen, die Aus­wir­kun­gen auf spä­te­re Inves­ti­tio­nen haben. Man spricht hier von einem so genann­ten „Lock-in-Effekt“.

Mit einem Blick auf die durch­schnitt­li­che Lebens­dau­er ein­zel­ner Bau­tei­le und einer vor­aus­schau­en­den Pla­nung lässt sich die­ser Lock-in-Effekt oft ver­mei­den oder zumin­dest abschät­zen. In der Lite­ra­tur gibt es Richt­wer­te hier­für, die aller­dings oft von­ein­an­der abwei­chen. Zum einen hängt die durch­schnitt­li­che Lebens­dau­er eines Bau­teils von des­sen Qua­li­tät, von der Qua­li­tät der ver­wen­de­ten Mate­ria­li­en und von der Art der hand­werk­li­chen Aus­füh­rung ab. Sie wird aber auch durch die Expo­si­ti­on des Bau­teils, durch die vor­herr­schen­de Wit­te­rung sowie durch die Inten­si­tät und Art der Nut­zung beein­flusst. Nicht zuletzt spielt die lau­fen­de Instand­hal­tung und Pfle­ge eine Rol­le. Die bei­spiel­haft für eini­ge Bau­tei­le ange­führ­ten Wer­te in der Tabel­le auf der fol­gen­den Sei­te geben nur einen gro­ben Anhalts­punkt wider.

In eini­gen Fäl­len bil­den Bau­tei­le „Schick­sals­ge­mein­schaf­ten“. So kann ein Mas­siv­par­kett­bo­den eine „Rest-
lebens­dau­er“, von meh­re­ren Jahr­zehn­ten haben. Ent­deckt man aber, dass die Geschoß­de­cke beschä­digt ist und inner­halb der nächs­ten Jah­re erneurt wer­den muss, wirkt sich das auch auf die Lebens­dau­er des Par­kett­bo­dens aus. Obwohl durch­aus noch brauch­bar, wird des­sen Rest­le­bens­dau­er von der maro­den Unter­kon­struk­ti­on bestimmt, auf die er auf­ge­bracht ist. Ähn­li­che „Schick­sals­ge­mein­schaf­ten“ bil­den z.B. die Dach­ein­de­ckung und der Dach­stuhl.

Die tech­ni­sche Lebens­dau­er eines Bau­teils ist nicht iden­tisch mit sei­ner wirt­schaft­li­chen Lebens­dau­er. Die­se kann – etwa im Fal­le einer nicht mehr wirt­schaft­li­chen Hei­zungs­an­la­ge – wesent­lich kür­zer sein.

Prio­ri­tä­ten set­zen
Eine Grund­re­gel der Sanie­rung lau­tet: Immer von außen nach innen. Das ist sinn­voll, weil Sanie­rungs­ar­bei­ten von­ein­an­der abhän­gig sind und auf­ein­an­der auf­bau­en. Das heißt: Fas­sa­den­däm­mung und Fens­ter­tausch kom­men vor einer neu­en Hei­zungs­an­la­ge. Rohr­ver­le­gun­gen erle­digt man bes­ser vor einem Innen­aus­bau.

Hat man sich einen Über­blick über die not­wen­di­gen Sanie­rungs­schrit­te ver­schafft, kann man dar­an gehen, eine nach Prio­ri­tät geord­ne­te Maß­nah­men­lis­te zu erstel­len. Die­se Lis­te soll­te mög­lichst detail­liert sein und auch berück­sich­ti­gen, wel­che Maß­nah­men auf­ein­an­der auf­bau­en. Damit kann man einen ers­ten Kos­ten­plan erstel­len und Kos­ten­vor­anschlä­ge ein­ho­len.