Die Entscheidung des VfGH verstärkt die Schieflage im Mietrecht. Vermietung verliert zunehmend an Rechtssicherheit und wirtschaftlicher Tragfähigkeit. Politik muss gegensteuern!
Der Verfassungsgerichtshof hat mit Erkenntnis vom 24. Juni 2025 die Verfassungsmäßigkeit des § 6 Konsumentenschutzgesetz (KSchG) bestätigt – mit weitreichenden Folgen. Damit trifft eine Regelung, die ursprünglich dem Konsumentenschutz im klassischen Vertragsrecht diente, nun die private Wohnungswirtschaft in einer ohnehin schwierigen Phase mit aller Härte.
ÖHGB-Präsident RA Dr. Martin Prunbauer äußert sich besorgt zu den jüngsten Entwicklungen: „Ein Mietvertrag ist mit einem „normalen“ Dauerschuldverhältnis nicht vergleichbar, denn das österreichische Mietrecht zählt laut OECD zu den strengsten Mietrechtsgesetzen weltweit.“ Die zahlreichen überbordenden Mieterschutzbestimmungen beschränken jegliche Vertragsfreiheit des Vermieters. Aufgrund der strengen Kündigungsbestimmungen, die für Vermieter gelten (§ 30 MRG), erweist sich ein Mietvertrag de facto als Zwangsdauerschuldverhältnis. Anders als bei sonstigen Dauerschuldverhältnissen kann ein Vermieter das Vertragsverhältnis nicht ohne Weiteres beenden. Der im Gesetz enthaltene Kündigungsgrund „Eigenbedarf“ ist faktisch totes Recht. Das wirtschaftliche Risiko liegt – zeitlich unbegrenzt – einseitig beim Vermieter und erfährt im Lichte dieser überaus rigiden Judikatur eine weitere unzumutbare Verschärfung.
Im Regierungsprogramm wird zur Herstellung der Rechtssicherheit von einer „Klarstellung“ im Wege einer Gesetzesinitiative geschrieben, die allgemein offensichtlich so zu verstehen ist, dass das Gesetz „repariert“ wird, weil die Folgen nicht beabsichtigt sind. In Österreich erfolgt die Umsetzung der Wertsicherung auf allgemeine „Schuldverhältnisse“, also auf Dauer- und Zielschuldverhältnisse, während sie in Deutschland z.B. nur bei Zielschuldverhältnissen zur Anwendung kommt. In diesem Fall macht die 2‑Monats-Frist ja durchaus Sinn, denn auch ein Tischler, der eine Küche verkauft, kann nicht innerhalb kürzester Zeit mehr dafür verlangen, weil der Holzpreis gerade gestiegen ist. Dies erfolgt selbstverständlich im Rahmen des Konsumentenschutzes.
Dass Mieten Preistreiber sind, ist ohnedies bereits widerlegt. Die Statistik Austria berechnete für die bezahlten Wohnungsmieten im Zeitraum Jänner 2021 bis Dezember 2022 eine Preissteigerung um lediglich 3 Prozent. Damit ergibt sich, dass seit dem Jahr 2020 die Hauptmietzinse geringer gestiegen waren als die allgemeine Inflation. Laut Statistik Austria war die allgemeine Preissteigerung sogar um 4,4 Prozent höher als die Steigerung der Hauptmietzinse. Die wahren Preistreiber im Bereich „Wohnen, Wasser, Energie“ waren Strom, Gas, Instandhaltung und kommunale Gebühren. Außerdem liegen die Wohnkosten in Österreich bei etwa einem Fünftel des Einkommens und sind mit rund 19 Prozent seit Jahren stabil.
Kaum im Amt hatte die frisch angelobte Bundesregierung das vierte Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) auf den Weg gebracht. „Die längst überfällige Reparatur der Wertsicherungsklauseln hingegen wird seit Jahren auf die lange Bank geschoben“, zeigt sich Prunbauer verärgert. Gleichzeitig soll im Herbst eine weitere Verschlechterung für Vermieter folgen – die Ausweitung der Befristung von 3 auf 5 Jahre, womit dem Zwangsdauerschuldverhältnis „Mietvertrag“ eine weitere Verschärfung erfahren soll.
Die Nicht-Reparatur eines schlechten Gesetzes ist nicht nur ein Problem der Vermieter, sondern führt zu einem absoluten Vertrauensverlust, der auch Investoren abschreckt. Auch Banken und Versicherungen sind betroffen, man denke z.B. an den Deckungsstock. Darüber hinaus kann ein Kreditnehmer in Schwierigkeiten kommen, weil die Grundstücke entwertet werden. Auch der Erwerb von Eigentum wird dadurch erschwert.
Ferner müssten Fonds erhebliche Wertverluste hinnehmen, was Investoren zu spüren bekämen. So können für die heimische Wirtschaft dringend benötigte Investitionen von Bauträgern nicht umgesetzt werden, da viele Investoren Österreich überhaupt meiden werden und in andere Länder ausweichen. Der Neubau ginge zurück, die Möglichkeit der Investitionen in Bestand würde drastisch abnehmen.
All das führt dazu, dass sich die private Vermietung in Österreich zum Hochrisikomodell entwickelt. Immer mehr klassische Altbauten verschwinden vom Markt, aber neue Investoren bleiben aus. Prunbauer bringt es auf den Punkt: „Wer investiert noch in ein Land, das Eigentum systematisch entwertet? Wo ist die Rechtssicherheit geblieben? Es braucht jetzt eine Kehrtwende – und zwar rasch. Die Politik muss aufhören, ideologische Einbahnstraßen zu betonieren. Eigentum darf nicht länger Spielball politischer Kurzsicht sein.“
