Zehn turbulente Jahre — wie geht es weiter?

Home­of­fice, Infla­ti­on, Trend zu Ein-Per­so­nen-Haus­hal­ten: Die ver­gan­ge­nen Jah­re haben den Immo­bi­li­en­markt ganz schön in Bewe­gung gehal­ten. Die Ent­wick­lun­gen wer­den anhal­ten und zu wei­te­ren Trends am Woh­nungs­markt füh­ren.

„Gibt es auch ein Arbeits­zim­mer?“ – Bei der Suche nach einem neu­en Zuhau­se spielt die Mög­lich­keit des Home­of­fice eine wich­ti­ge Rol­le: Im Rah­men einer reprä­sen­ta­ti­ven Umfra­ge gaben 66 % der Befrag­ten an, einen eige­nen Raum für die Arbeit zu wün­schen. Das war nicht immer so: Im Jahr 2018, als die meis­ten mit Coro­na noch ledig­lich eine mexi­ka­ni­sche Bier­mar­ke ver­ban­den, war der gefrag­tes­te Raum noch die Gar­de­ro­be.

„Pan­de­mie, Boom­jah­re, Zins­kri­se, Infla­ti­on – der hei­mi­sche Wohn­im­mo­bi­li­en­markt hat­te in den ver­gan­ge­nen zehn Jah­ren eini­ge Stür­me zu über­ste­hen“, fas­sen Ing. Mag. (FH) Peter Wein­ber­ger und Prok. Peter Mayr von Raiff­ei­sen die Ent­wick­lung der letz­ten Deka­de zusam­men. Anlass für den Rück­blick war das zehn­jäh­ri­ge Bestehen von Raiff­ei­sen Immo­bi­li­en Öster­reich.
Woh­nen ist wich­ti­ger gewor­den.

Die Ein­stel­lung der Men­schen zum Woh­nen und ihre Bedürf­nis­se haben sich im Lau­fe des ver­gan­ge­nen Jahr­zehnts geän­dert, so die Spre­cher von Raiff­ei­sen Immo­bi­li­en. Die Bedeu­tung des eige­nen Zuhau­ses ist gestie­gen, und neben Platz für Home­of­fice wur­den auch Frei­flä­chen wie Gar­ten, Ter­ras­se oder ein Bal­kon zu neu­en, fixen Stan­dards bei der Immo­bi­li­en­su­che.

Klei­ne­re Wohn­ein­heit wer­den nach­ge­fragt
Obwohl sta­tis­tisch gese­hen die durch­schnitt­li­che Wohn­flä­che seit 2016 leicht ange­stie­gen ist (laut Sta­tis­tik Aus­tria von 99 auf 102 m² in 2024), beob­ach­ten Expert:innen auch einen gegen­läu­fi­gen Trend: „Aktu­ell sind wie­der klei­ne­re, weil leist­ba­re­re Ein­hei­ten gefragt, vor allem in urba­nen Gebie­ten“, erläu­ter­te Wein­ber­ger.

Schrump­fen­des Ange­bot trifft auf wach­sen­de Nach­fra­ge
Die Bran­che erlebt der­zeit eine der stärks­ten Wohn­bau­re­zes­sio­nen der Nach­kriegs­ge­schich­te. Wohn­bau­in­ves­ti­tio­nen und Fer­tig­stel­lungs­zah­len gin­gen dra­ma­tisch zurück. Seit dem Höhe­punkt der Kri­se 2022 sind die Wohn­bau­in­ves­ti­tio­nen laut Raiff­ei­sen Rese­arch um 20 % gesun­ken – und es ist kein Ende in Sicht. Beson­ders dra­ma­tisch ist die­se Ent­wick­lung in Bal­lungs­räu­men wie Wien oder Salz­burg: Hier trifft das stark schrump­fen­de Neu­bau­an­ge­bot auf eine kon­ti­nu­ier­lich wach­sen­de Nach­fra­ge. Wein­ber­ger: „Öster­reichs Städ­te steu­ern auf eine Woh­nungs­not zu, wie wir sie aus euro­päi­schen Groß­städ­ten wie Ber­lin oder Mün­chen ken­nen.“

Die wirt­schaft­li­che Bedeu­tung des Woh­nungs­mark­tes ist groß: Am Wohn­bau hän­gen gan­ze Bran­chen – von der Bau­in­dus­trie über das Bau­ne­ben­ge­wer­be bis zu Immo­bi­li­en­dienst­leis­tun­gen und der Möbel­in­dus­trie. Rund 30 % des Brut­to­in­lands­pro­dukts ent­fal­len auf die Immo­bi­li­en­wirt­schaft im wei­tes­ten Sinn. Auch aus sozi­al­po­li­ti­scher Sicht ist Wohn­bau von enor­mer Bedeu­tung, gehen doch mit Woh­nungs­not viel­fäl­ti­ge sozia­le Pro­ble­me ein­her.

Was bringt die Zukunft?
Neben einer Rück­schau auf zehn tur­bu­len­te Jah­re wagen die Spre­cher von Raiff­ei­sen Immo­bi­li­en Öster­reich auch einen Aus­blick auf die Zukunft des Immo­bi­li­en­mark­tes. Sie sehen drei wich­ti­ge Trends, die die kom­men­den Jah­re prä­gen dürf­ten:
Altern­de Bevöl­ke­rung.

Die Alte­rung der Bevöl­ke­rung schrei­tet vor­an. Damit ein­her geht ein deut­li­cher Zuwachs von Ein-Per­so­nen-Haus­hal­ten. Ihr Anteil stieg von 37 % im Jahr 2015 auf 39 % im Jahr 2024. Bis 2060 gehen Pro­gno­sen von 43 % aus (Quel­le: Sta­tis­tik Aus­tria). In Zukunft wer­den also noch stär­ker klei­ne­re Wohn­ein­hei­ten gefragt sein, erläu­tert Peter Wein­ber­ger. Nach­ge­fragt wer­den die­se nicht nur von jun­gen Men­schen, son­dern auch von soge­nann­ten „Best-Agern“, die ihre Lebens­mit­te bereits über­schrit­ten haben. Sie sind oft auf der Suche nach klei­ne­ren, alters­ge­rech­ten, bar­rie­re­frei­en Ein­hei­ten.

Best-Ager tre­ten auch zuneh­mend als Verkäufer:innen in Erschei­nung: Sie tren­nen sich von zu groß gewor­de­nen Häu­sern – soweit die­se nicht an Fami­li­en­mit­glie­der ver­erbt oder ver­schenkt wer­den. Peter Mayr pro­gnos­ti­ziert zudem eine wach­sen­de Nach­fra­ge nach neu­en Wohn­for­men wie Mehr­ge­ne­ra­tio­nen-Woh­nen oder Best-Ager-Wohn­ge­mein­schaf­ten.
Auch Alter­na­ti­ven zum klas­si­schen Immo­bi­li­en­ver­kauf wer­den attrak­tiv, etwa der Immo­bi­li­en­ver­kauf mit Wohn­recht („Immo­bi­li­en­ver­ren­tung“), der in Frank­reich bereits weit ver­brei­tet ist

Nach­hal­tig­keit: gekom­men, um zu blei­ben
Nach­hal­tig­keit ist am öster­rei­chi­schen Immo­bi­li­en­markt längst ange­kom­men: Der Anteil der Haus­hal­te, die mit Wär­me­pum­pe und/oder Solar­an­la­ge Ener­gie gewin­nen, hat sich seit 2016 fast ver­dop­pelt – von rund 234.000 auf 592.000 im Jahr 2024 (Quel­le: Sta­tis­tik Aus­tria). Laut einer Gal­lup-Umfra­ge ist es für 66 % der Befrag­ten wich­tig, in einem nach­hal­ti­gen Gebäu­de zu leben. Beson­ders stark aus­ge­prägt ist die­ser Wunsch bei den 20- bis 30-Jäh­ri­gen.

Invest­ment is back
Bei Raiff­ei­sen Immo­bi­li­en rech­net man damit, dass sich die Ren­di­ten für Immo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen in den nächs­ten Jah­ren wie­der bei 3 bis 3,5 % ein­pen­deln wer­den. Wein­ber­ger: „Das sind Wer­te, wie wir sie auch vor den Boom­jah­ren gese­hen haben. Da die Immo­bi­li­en­nach­fra­ge, vor allem im Miet­sek­tor, sehr gut ist, kön­nen Investor:innen auch wie­der mit guten Wert­stei­ge­run­gen rech­nen. Alles in allem also ein guter Zeit­punkt, um in Immo­bi­li­en anzu­le­gen“, so der Immo­bi­li­en­ex­per­te.